深圳小產權房

深圳小產權房，是一個很難理清的非法律問題，也是社會的一種現實狀況。國家對于小產權房并沒有一個明確的法律概念，如果非要從法律原則上出發，深圳小產權房屬于一個什么樣的性質呢，面對土地征收、房屋拆遷問題，小產權房能夠獲得補償嗎？

所謂的小產權房，是在農村建設的房屋，并未繳納土地出讓金等費用，而產權證也不由國家有關部門發布，而是有當地的鄉政府和村委會頒發，這只是一個概念，并沒有得到法律上的認可，所以只能這樣理解。

理論上，深圳小產權房的核心問題在于，其系在農村集體土地上建設，又出售給了非本集體經濟組織成員甚至是城市居民。有房“無證”是小產權房的常見現象，其本質是違法用地。

《土地管理法》第43條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。據此，到處賣的小產權房顯然不符合上述法律的規定。

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（十）規定，禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設……加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

手持小產權證的城鎮居民，自然寄希望于自己的“小產權房”能夠在有朝一日土地制度改革時“轉正”成為“大產權房”，通過某種程序實現登記確權，進而補領產權證，在面臨征收時獲得獲取補償的權利。然而就現階段的政策性文件來看，這個“口子”始終都沒能被打開哪怕一小道縫隙。

《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》（十三）明文規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。據此，小產權房的“無證”狀態仍在繼續延續。

《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》也規定，嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。

而一旦深圳小產權房面臨土地征收，由于購買其居住、使用的城鎮居民只享有房屋的使用權，而不享有土地的任何權利及房屋的所有權，那么其補償權益從法律上講是難以得到保障，也是難尋法律依據的。

對此，深圳律師事務所指出，實踐中小產權房的形成原因是多種多樣的，對于其購買、使用者而言一般也是能夠獲取一定的補償的，這需要依據個案具體確定。有些小產權房是由于復雜的歷史原因形成的，不宜被簡單粗暴地認定為違法用地、違法建筑。但實踐中最常見的，或者說通常所謂的“小產權房”，還是前文所述這種以違法用地為前提所建起來的用于出售的住宅。對于這種復雜的法律情況，還是要依靠專業律師的幫助來加以辨識、確定，以明晰房屋在面臨征收時的具體狀況。

但無論如何，小產權房的征收補償數額是不可能與“大產權房”等量齊觀的，這有些類似于無證房與有證房的區別。至于小產權房的未來會怎么樣，究竟如何實現一些學者、專家口中的“轉正一批，拆除一批”，我們只能是拭目以待。