深圳小產權房

一、確定深圳小產權房屋產權

(一)房屋權屬必須依法實行登記，方能獲得產權。房地產權屬登記制度是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權(占有、使用、收益及處分的權利)以及由上述權利產生的抵押權、典當權等房屋它項權利進行登記，并依法確認房屋歸屬關系的行為。因此，“登記”是房地產成為商品進入流通領域后而進行交易的一個必經環節，也是房屋產權歸屬的一個重要法律依據;

(二)只有開發商申請房屋初始登記，領取了《房屋所有權證》，購房人才能申請辦理轉移登記，領取個人《房屋所有權證》。對商品房買賣而言，開發商應當在新建房屋竣工后的3個月內向房屋行政登記機關，申請房屋所有權初始登記，即申請取得房屋所有權證，并應提交用地證明文件或者土地使用許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其它有關的證明文件。

只有當開發商在初始登記后，并取得新建商品房《房屋所有權證》后，購房人才能申請房屋權屬轉移登記。所以，沒有商品房的初始登記，即開發商申請領取的房屋所有權證，也就沒有商品房的轉移登記，即購房人申請領取房屋所有權證;

(三)必須到房地產行政管理部門辦理登記，方能領取房地產權證?！斗康禺a管理法》第60條規定：“由縣級以上地方人民政府房地產管理部門核實并頒發房屋所有權證書?！逼渌魏螁挝缓蛡€人都無權頒發;

(四)購房人應持房地產開發商提供的房屋所有權等有關證明文件和商品房買賣合同、協議、購房付款憑證等，到房地產管理部門所屬的房地產交易所或房地產市場辦理房屋交易手續，并繳納有關稅費，辦理權屬登記，領取購房個人房屋所有權證。所以，買了合法商品房，并不等于就有了房屋產權，只有進行了房屋權屬轉移登記并獲得了由房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證，才算真正確定了該房屋的產權，才能受國家法律的保護。

二、按照深圳小產權房屋產權登記辦理程序完成交易

(一)鑒證。購房者在與開發商簽訂購房合同后15天內，將合同送房地產交易所辦理交易鑒證備案手續;

(二)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內，到房屋產權監理所辦理產權登記手續。登記時，須提交下列材料：購房者的身份證和私章，鑒證過的購房合同以及由開發商出具的購買商品房辦理產權證明書、購房發票、紅線圖、位置圖、平面圖，并領取收據;

(三)交費。受理登記15個工作日后，到房屋產權所交齊登記費、鑒證費等有關費用;

(四)領證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據和收款票據領取《房屋所有權證》。

以上就是怎樣確定深圳小產權房屋產權的相關內容，購房者一定要知道在我國實行的深圳小產權房屋權屬登記確認制度，無論您是購買了新房還是二手房還是通過繼承或者受贈得到的房屋，一定要辦理房產登記，這樣房屋才真正的屬于您。

三、深圳小產權屬于無效產權交易的情況

1、農村集體所有土地的使用權不得流轉

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外?！蔽覈康禺a管理法規定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效”。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。

2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制

深圳小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。(3)宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。

3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣

關于深圳小產權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規定，比如1999年國務院辦公廳發出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發[2004]234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規定了禁止城鎮居民到農村購買小產權房、禁止城鎮居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規的形式出現，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規定的出臺致使深圳小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據這些規定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。