深圳小產權房

根據我國經濟研究以及產業規劃來看，國家對于制定權屬不變、符合規劃條件下的非法地產企業將會令其依法取得土地使用權作為住宅用地，通過利用農村集體經濟建設用地改建租賃房的決定將會全面執行，深圳小產權房的規劃也在其中，其有利于推動多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，所以根據情況來看，深圳政府將不再限制土地供應權，也并非唯一的居住用地提供者。

每次有關于集體用地的政策，都會很讓人費解，外行看不懂內行也看不懂。我觀察了很久，總結出最大的要點：怎么樣都不要理解為小產權房轉正。你要是這么理解，政府馬上就會出來辟謠說：這是誤讀。其它的理解，請參照農村“三塊地”改革——大目標是，建設城鄉統一的土地建設市場，同地同權、同權同價。這是2013年中央確定的重大改革政策，和房地產的關系真的不大，好多人連“三塊地”是啥都沒搞懂，看到什么都往房價上扯。

從字面理解，“權屬不變”，意思是不動土地二元制，不涉及產權變化，只是進行“用途調整”。而且，只針對“農村集體經營建設用地”，不包括宅基地、農地。是來建設“租賃住房”的，不能賣哦。當然，大家最關心的是最后一句話：“政府將不再是居住用地唯一提供者”?？墒?，這句話要建立在上面的基礎上去理解。

一句話，我對大明部長講話的理解是：就是原來由村集體建起來的大量的質量差的小產權房，改成讓專業的開發商來建質量更高的“小產權房”?？傊?，“小產權房”可能還是“小產權房”。（后面的“小產權房”，指的是不能交易只能租賃的“限售股”）。

未來，經過“確權”、規劃和用途劃定的集體經營性建設用地，可以通過公開市場轉讓。比如一個村集體在合肥的郊區有一塊沒開發的集體土地，可以賣給開發商，而不再必須經手國有化這一道關卡。但是，這塊地的規劃、用途政府要管，不能再像以前城市化率低的時候，基本失控，你想怎么建就怎么建。比如原來城市在擴張的過程中，深圳大量的農民建了大量的小產權房——35萬棟，650萬套，占比整體建筑量63%，生活了800多萬人。這些小產權房既無報建又無規劃，現在都變成了改造對象。

但未來，你村集體可以自己建，也可以給開發商來建，但是必須要符合我的城市規劃，也必須接受我的用途管制——未來的土地能賣，但建起來的房子只能租不能賣。

政府利用“政府將不再是居住用地唯一提供者”的方式發表自己對小產權房的態度，而政府在發表這種態度之后同時也是為了避免國家集體土地大量改建而無節制所以補充“終端商品的房屋市場俺還是要管的”，這一情況對于我們市場經濟有以下好處：

（1）政府可以省掉自己拿珍貴的國有土地去建租賃住房的浪費。比如龍華去年底賣一塊自持用地給人才安居集團，樓面價1.9萬/平米，相當于市場價打了3折。這么干顯然只能是政績，但不能持續，政府沒這么多地皮也沒這么多財政更沒有這么多勇氣，去一直繼續干繼續干。用這種方式，可以解決政府供地能力不足的矛盾。

（2）集體用地的入市，可以顯著緩解一二線房屋供應短缺的矛盾，降低城市成本。通過大規模建設租賃住房，對于降低房價的作用現在不好講，但是對于降低城市綜合成本會有意義。對于大城市病越來越重的一二線城市，大量的租賃住房長期看是可以提升城市的吸引力和競爭力的。但問題在于，沿用老辦法——集體用地國有化才能入市，沒有效率并且價格奇高，只會越搞越糟糕，必須要放開。以后企業從村委手里取地，不經過政府薅羊毛，成本會低下來，對企業來說搞租賃住宅也能賺錢。對年輕人來說，房屋供應多了，租賃成本也不會不可承受。我個人認為，未來租賃住房可能會分為兩塊，政府只管人才住房和廉租房（最窮的那部分），而更為大量的租賃住房由社會機構來提供，以此來緩解居住矛盾。

（3）這個政策很雞賊，既放開了土地供應，又隔斷了對商品房價格產生沖擊。放開土地供應端，開發商可以在市場上以協議方式買入集體用地。但是這些土地的用途劃定只能搞租賃，不能買賣。等于是為商品房市場建造了防火墻，這樣可以減少甚至隔斷對商品房價格的沖擊。自然，也可以規避掉輿論有關市場顯失公平的指責——比如政府賣一塊商品房用地樓面價3萬塊，村集體賣一塊樓面價1萬塊，都能交易的話，那就沒得玩了。

對深圳來說，理論上沒有影響，因為深圳“不存在集體用地！不存在小產權房！”，深圳是一個特殊型的城市，其市場中的小產權房雖是小產權房的身份，但是卻是商品房的命，也就是在人們的認識中和理解中只接受深圳小產權房就是正規的房產，并不會和其他各地的一二線城市一般需要針對“增量”集體經營性建設用地而改建。