深圳小產權房

深圳小產權房可以買么？

小產權房可以購買嗎？關于這個問題，百度有4540000個相關結果，問題千篇一律，答案五花八門，道行有深有淺。

正所謂，欲立之，先破之。不進行調查，就沒有發言權。因此，作為一名具備優良品德的專業律師，筆者當然是不會這么沒有責任心和儀式感的。

“開方下藥”的根本在于“對癥”。那么，第一個問題來了，買賣雙方具有怎樣的身份屬性？應試制度的經驗告訴筆者，選擇題往往要比問答題來得招人待見。

故，提供選擇項：a.城鎮居民；b.同村村民

第二個問題，您是否清楚擬購買的小產權房所涉及的土地性質，及原房屋建設時的政府審批情況？

首先，提示一下，法律上并沒有“小產權房”的概念，因為它的界定非常模糊，通常都只是流傳于人們的約定俗稱，主要是為了區別于國家頒發產權證、能直接交易買賣的房屋，即常說的大產權房。說白一點，“小產權房”就是國家沒有頒發房產證的房子。

簡單歸納了一下，目前引發關注的“小產權房”主要包含以下幾類：

一、是指經過國家相關部門審批，在農村集體土地上建設的房屋，具有鄉政府或村委會頒發的房產證或者能夠提供集體經濟組織相應的權屬證明。

二、是指未經審批，在耕地、集體企業用地、租用土地或非法侵占的土地上建設的房屋。

三、是指在國有土地上不按規劃功能開發或使用，被限制銷售的不完全產權房。

四、是指“軍產房”，即在軍隊享有使用權的土地上開發建設的商品房，之后出售給地方居民。進行小產權房買賣前，確切了解土地及房屋的性質是十分關鍵的。

第三個問題，作為購買小產權房的買方，您的目的是什么？

A、買房自住 ;

B、投資升值；

C、短線炒賣

好了，鑒于一般玩家通常都選擇標準裝備，該輪到筆者放點大招，加持一下本話題的技術含量了，要不就得被看官們徹底棄場了。

小產權房能不能買，這是一個理論問題，買了以后會怎么樣，則是一個事實問題。筆者以下所做的法律分析，正是試圖從法院審判實踐角度出發，盡量為您尋找到一個可控的尺度性的把握。

01關于買賣合同的效力

對于前述第一類小產權房，我國法律法規并沒有禁止小產權房在同一集體經濟組織成員之間流轉、買賣。故，買賣雙方為本村村民的，只要意思表示真實，房屋買賣合同一般認定有效。

但現實中，更多的是將房屋出售給本村村民以外人員，可以分為城市居民或其它集體經濟組織的農村村民，審判實踐中，各地法院的審理思路基本一致，按照無效處理。當然，也有非常特殊的例外。

案例1：城鎮居民在簽訂小產權房買賣合同后取得了該集體經濟組織成員的身份并經相關部門批準，其小產權房買賣合同認定有效。

當事人馬某為城鎮居民，在1989年向村民陳某購買了一處農村房屋，買賣時還辦理了稅款繳納，取得了相應審批，并在1996年取得了房產證。此后，2005年，馬某將戶口遷入了農村。陳某在2007年反悔，以農村宅基地不得向城市居民出售、合同訂立時違反國家法律規定為由，向法院起訴主張合同無效。一審法院認定房屋買賣違反法律規定之性質，判決合同無效。二審法院認為，房屋買賣已經過當地政府的批準，且馬某取得產權證書，戶口已遷入，十幾年的居住已對房屋形成了穩定的占有關系，綜合案件當時的歷史背景和維護現有的房屋占有關系考慮，最終改判確認該買賣合同有效。

另外，上海的法院也對此持有特殊的處理態度，根據《上海市高級人民法院民一庭關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一庭【2014】4號）

“第一、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

第二、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

第三、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

第四、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利?！?/span>

對于第二類小產權房，因屬于非法建筑，理論上完全不應該進行買賣，因此，現行司法解釋的態度，該類房屋買賣合同一般均作無效處理。倘若涉及違法用地或違法建筑需先由行政部門處理，且行政處理結果可能對合同效力的認定產生影響的，法院將不予受理，即法院對合同效力的實體問題暫不作判斷。

《廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》和2012年《全省民事審判工作會議紀要》均提出，訴訟請求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財產權益關系的，不予受理。

案例2：李某系深圳城市居民，向廖某一家購買了農村宅基地上的小產權房，李某支付全款后，由李某向深圳市龍崗區橫崗街道處理農村城市化歷史遺留違法建筑工作領導小組辦公室申報登記深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑。此后，廖某一家反悔，向法院起訴要求確認合同無效，一審法院作出了無效判決，二審法院予以維持。此后檢察院提起抗訴，高院再審認為，由于案涉房產正處于相關行政部門審查處理程序中，行政機關審查處理的結果不同，可能對合同效力的認定產生影響，應待相關行政部門對案涉房產作出認定并處理后，再向人民法院起訴，故最終裁定駁回了廖某一家的起訴。

對于第三類小產權房，如果事后取得了有關組織和部門批準，可以認定合同有效。由于這一部分小產權房的出售方本身不具有房屋的完全所有權和處分權，買賣合同自然處于效力待定狀態。即合同訂立之后，任一方依法完善了有關土地管理和城市規劃方面的手續，即可使合同的效力得以補正而有效。

對于第四類小產權房，基于其軍產的特殊性，關鍵取決于政策變化，一旦發生糾紛，被認定為無效的可能性更大。

2關于權屬證書的獲得

第一類小產權房，由于村民之間買賣是合法的，理論上購買的村民可以依法取得相應的權屬證書。但若屬于宅基地，基于農村一戶一宅的規定，同一人不可能取得兩處宅基地，故若家庭成員符合分戶條件的，可以分別申請確定宅基地;不符合分戶條件的，只能按照一戶的用地面積標準確定宅基地，否則也沒辦法取得權屬證書。而對于本村村民以外的購買人，則基本上不會取得權屬證書。

第二類小產權房明顯是無法取得權屬證書的。

第三類小產權房在限制銷售的情形消除后，取得完全的產權后，可以依法取得國家頒發的權屬證書。

第四類小產權房除非軍產性質發生了改變，否則也是不可能取得權屬證書的。

3小產權房買賣合同被認定無效后的法律處理

按照合同法第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

《最高人民法院關于印發<全國民事審判工作會議紀要>的通知》（法辦【2011】442號）第15條規定“在確定合同無效后的損失承擔時，應綜合考慮當事人的過錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡?！敝档米⒁獾氖?，在2015年4月征求意見稿的《全國民事審判工作會議摘要》第35條，有了更為明確的表述，“合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。

具體到法院審判實踐，主要包括以下兩方面內容：

1、 返還財產

合同無效，出售人返還房款，購買人歸還房屋（如有相關權利證書的，一并返還）。

2、 損失賠償

通常情況下，法院認為，小產權房買賣合同無效由出售人承擔主要責任，購買人承擔次要責任，處理上應全面考慮出售人因土地增值或拆遷補償所獲得的利益，以及購買人因小產權房現值和原購買價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免造成利益失衡。

小產權房買賣合同無效后，一般來說，出售人的損失就是購買人居住使用期間的使用費用，這部分損失的金額比較好達成共識，主要是參照同樣房屋出租的租賃費用進行確認。

而購買人的損失則主要包括：原購買價款和現房屋價款之間的差價；購買人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分；小產權房因拆遷而使出售人獲得的拆遷利益及土地的增值部分。這些損失，需要委托有資質的評估機構進行評估，然后確定損失數額。

具體的比例分配上，各地法院的裁判尺度不盡相同。

廣州法院的做法，出售人主張的房屋占用費不予支持，買受人損失部分，利息和房屋差價損失歸購買人，但土地使用權價值具有身份性，購買人無權主張，裝修改建等費用認為已經包含在房屋差價之中，屬于重復主張，不予支持。

案例3：2005年，鄭某（非村民）與龍某（村民）簽訂小產權房買賣合同后，2015年，龍某反悔訴至法院經確認合同無效后，再次起訴要求鄭某返還房屋、支付房屋占有費（占有費以評估結論為準）。鄭某提起反訴，要求：龍某歸還購房款150000元及利息，賠償差價損失406800元，賠償裝修費用69956.65元，支付搬遷費用1600元。

一審法院審理中委托評估，涉案房屋的上蓋建筑物的價值為339618元，涉案房屋從2005年7月至2015年1月的占用費為164758元，之后一審判決：鄭某返還房屋，向龍某支付房屋占用費164758元；龍某返還購房款及利息，并向鄭某支付房屋差價189618元等。鄭某上訴，

二審法院認為：關于房屋差價損失的賠償，因宅基地使用權價值具有身份性，其價值變化不應納入購買人的損失范圍。而鄭某并非涉案村集體經濟組織成員，故該宅基地使用權的價值變化不應納入其損失范圍。僅支持賠償上蓋建筑物的差價損失；關于房屋占用費。鄭某是依據雙方簽訂房屋買賣合同并支付了對價且按約定交付房屋后而使用涉案房屋的，并非無因使用，故房屋使用費不應納入房屋買賣合同無效后的相互返還以及賠償的范圍；關于房屋裝修費用的賠償，因該費用已包含在上蓋建筑物價值之中以差價損失予以賠償，故鄭某要求房屋裝修費用的賠償不予支持。而搬遷費的說辭也于法無據。

因此，最終改判駁回了龍某要求占用費的訴求，其它予以維持。

4買賣中其他操作風險

1、無法獲得銀行貸款購買；由于小產權其實就是沒有產權，只有銷售方的出售合同并且沒有房管單位的認同，該類房產一旦出現政策規劃變更，房屋價值將會有很大的變化，因此銀行都不會做小產權房的抵押貸款。

2、因為無法辦理產權證而導致不能落戶；

3、可能存在沒有公共維修基金進行維修保養；

4、房屋被拆遷時可能無權領取補償款。若屬于非法建筑，還極有可能被強拆，購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地；

5、無法進行抵押、也無法辦理繼承；

結語

綜合上述分析，廣大潛在的購房人應在考慮好自身的風險承受能力后，理性決定是否購買雖具有天然的違法性但確實具有低廉價格優勢的“小產權房”。作為筆者的良心建議：

1、  打算買房自住的購房人，除非您非常信賴出售人“富貴不能淫”的誠信品格或出售人存在一些客觀原因長期都不可能向該房屋主張權利或提出異議，否則，盡量不要購買存在買賣合同無效情形的小產權房。

2、  手有余錢，渴望投資升值的購房人，倘若眼光夠好，市場把握精準，倒也不妨大膽出手（無法補救的違法建筑除外），即使發生糾紛，認定合同無效，亦能要求返還購房款并獲得一定的市場增值收益。

3、  對于短線炒賣的購房人，此乃高端玩家，自然需要自定義的高端裝備，筆者在此略去一萬字。