深圳小產權房

什么是小產權房？城市房價的飛漲帶動了深圳小產權房的出現，但是小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房的購房合同在國土房管局不會給予備案，是屬于無效合同。本文就小產權房買賣合同效力問題以具體案例的形式為大家分析，僅作參考。

小產權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效?！?/span>

1999年5月6日，國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就規定：“農村住宅不得向城鎮居民出售?！?/span>

2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

2007年12月30日，國務院辦公廳國辦發(2007)71號通知重申：“農村住宅用地只能分給本村村民，城鎮居民不得在農村購買宅基地、農村住宅和小產權房?！?/span>

合同無效說的理由有三：

其一，根據《土地管理法》第62條及其它相關條款的規定，農村和城市郊區土地屬于農民集體所有，農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制，即只有具備集體經濟組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權，且宅基地的分配制度實行一戶一宅制。同時，根據房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉讓，該土地的使用權也隨之一并被轉讓，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設?！痹摻剐砸幎▽r村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，這樣看來，農村宅基地的所有權在集體，使用權只限于村民，農民將房屋賣給城市居民實質上是使用土地進行了非農建設，該種行為被法律所禁止，轉讓合同自始無效。

其二，根據《物權法》的規定，宅基地使用權屬于用益物權，而用益物權是一種不完整和受限制的所有權，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權，故此，其流轉條件理應受到限制，不能簡單等同于其他具備完全所有權的財產。對于所有權不完整的財產，其轉讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認定其為有效。

其三，國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第2款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！?007年 12月30日《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業基礎設施進一步促進農業發展農民增收的若干意見》都明確表示：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。無從獲得土地使用證、房產證、契稅證等合法手續的房產，其上利益難以獲得有效的法律保障。