深圳小產權房

11號線開通有一周年了，俗話說，火車一響，黃金萬兩。那么，11號線作為目前深圳地鐵中速度最快，運營里程最長，跨度最廣的城市“火車”，在開通的這一年里，有什么不一樣呢？

11號線日均客流已達31.2萬人次

先來看11號線周年成績。去年（2016年）6月28日，地鐵11號線開通載客，如今運營滿周歲，單日最高客流量已達44.3萬人次。日均客流量則達到31.2萬人次。

作為大站快車，如此客流量已是相當不錯的成績。很好地解決了寶安西部區與市中心的通勤時間，尤其是帶動了沿線經過的松崗片區、沙井（小產權房集中地）片區、福永片區的部分發展，極大的推動了我們對寶安西部邊遠片區的認識。

福永沙井松崗，置業關注度提高

11號線串聯起了深圳主要的核心區域，包括福田CBD、車公廟、后?？偛炕?、前海核心區、機場及大空港區。因此，對于在一條線上的寶安機場以北區域而言，最為受益。

它彌補了寶安機場以北片區的對外公共交通的缺陷，地鐵快線的延伸也徹底顛覆了原有的“區位”概念，拓展了人們的生活空間，拓寬就業、居住、休閑的范圍。

其中受惠最多且立竿見影的莫過于地鐵周邊物業，明顯地感受得到，這三地的樓市獲得了越來越高的關注度。

不過，從部分數據來看，11號線開通后，這三大片區內的商品房房價沒有顯示出高漲的預期。根據深圳中原的統計數據顯示，沿線地鐵口的二手房在近1年內，最高的平均漲幅不超過9%，甚至有個別樓盤負增長。

老牛認為，一是房源規模較小，交易受結構性影響大，結構性影響包括戶型、交易量等，從下列表格可見，站點對應的樓盤數量都是個位數；二是這一年來，尤其是深圳“104新政”以來，深圳樓市進入到深度調整期，市場整體性低迷。

但另一方面，從新房情況來看，關注度卻明顯提高，華強城、拾悅城、滿京華云著等項目尤其受矚目?？梢哉f，這三個片區已經由區域市場轉為外溢市場。

租金的波動能夠較好地反映短時間內人口變動的情況，但目前暫沒有準確且全面地數據做論述。

寶安區主要承接南山、福田的通勤群體。由于寶安區內地鐵線路覆蓋較少，樓盤分化差異較大，地鐵目前是租金高低的硬指之一。

福永、沙井、松崗三片區對比寶安老城區來說，租金較低。但這三個片區之間橫向對比，地鐵口盤的差距不大，商品房2房戶型租金普遍在2k-3k之間。

一方面，這幾個片區真正屬于地鐵口物業的商品房很少，11號線開通后，對地鐵口租金確實有較大的帶動作用，但整體拉漲水平顯得有限；另一方面，周邊存有大量的城中村，房源供給量較大，整體租金被相應稀釋,但由于這類房產原本租金基數低，幾百元的租金上調，幅度便達到了30%以上。

老牛觀察到，在11號線開通后，開始有投資公司將這片區內的民房、小產權房包裝成青年公寓統一管理出租，實際上投資市場已經看到了需求的轉移。

三大片區間的簡易對比分析

2016年底，寶安區街道“6”變“10”，除新安、石巖外，寶安中北部的西鄉、福永、沙井、松崗都分出了兩個街道。

而實際上，我們還習慣性地以原街道的片區概念闡述它們。一是習慣了叫法，二是新街道短時間內不會因管轄界限的明晰而有顯著地變化。

三個片區扼守深圳西北門戶，除11號線外，預計到2022年，片區軌道交通網會形成以11號線、穗莞深城際線分別對內對外的主干走廊，以及搭配1號線、12號線、20號線、6號線構筑的局域干線網絡。

福永作為深圳西部工業及經濟重鎮，依托山、海、湖的區位優勢，海、陸、空的交通優勢以及目前深圳一路由向西的優勢，發展可期。

但從居住角度考慮，工業污染加上公共配套嚴重不足、城市面貌相對落后，以及近機場的噪音影響，片區的宜居性稍差些。這也算是塘尾地鐵口的華強城尤其受矚目的因素。

受機場限高的影響，福永的垂直發展空間受限也大。并且，從大空港初步規劃圖來看，雖說福永占據地利，但是靠近福永這塊主要是國際會展中心，而相應的酒店、商業服務等配套對沙井的輻射范圍可能更大。

不過話有說回來，機場以北片區的橋頭、塘尾、和平一帶，有大量的工業廠區，對日后更新改造存有想象空間，改造也易于民房集聚的區域。這一點跟沙井相比，是有較大的優勢。

11號線沿著寶安大道從福永中部穿過，并沒有走福永中心區域，所以沿線商品住宅并不多，日后發展還需加快站點周邊的舊改進程，帶動福永中西部片區的發展。待售新盤不多，華強城是最矚目的一個。

沙井是寶安人口最多的片區，雖然在各項經濟指標上不及福永，但目前城市面貌以及產業分布格局相對更好，空間布局更清晰；商品房數量同樣屈指可數，但品質相對不錯，還規劃了眾多商住舊改項目；各種配套也相對完善，尤其是商超配套，京基百納、天虹、沃爾瑪、華潤萬家等各大知名商家先后進駐；商貿物流、現代化服務業等第三產業發展迅速。宜居性來說相對比福永要好，同品質樓盤價格與福永相當。

但不得不提的是片區的小產權房，沙井是深圳小產權房最具有標本意義的地區之一，超級沙井特產。據稱，沙井轄區內目前90%以上的樓盤都屬于小產權房，包括11號線沿線，由于購入門檻低、出租回報率高，一度成為熱門選擇。老牛不建議投資博轉正，如果在資金有限的情況下又有自住需求，可以在充分知道各種風險的情況下，適當考慮部分村集體建的品質相對不錯的花園式小產房。

大量的小產權集聚，實際上在一定程度上阻礙了沙井大刀闊虎的城市更新進度，但目前來看，沙井的城市更新力度比福永要大些。

11號線沿寶安大道往北，穿過沙井新中心區，但同時距離傳統的中心區并不遠，沿線的商品房不多，小產權倒是不少。在售及待售的新盤是這幾個片區中最多的一個，拾悅城是近期的熱點。

松崗片區的經濟指標相對落后于福永沙井，但發展勢頭良好，在深圳的對外門戶當中，從車流量、物流量、人流量、交通優勢、區位優勢等方面來看，松崗都可以排在前列，工業區、商業區、舊村更新規劃清晰明確，潛力較大。

近兩年的情況，以大型城市更新為主體，開始涌現出商住，甚至更多元組合業態構成的綜合體項目。這類項目，不僅為區域提供新的住房供應，還注入了新的元素。

比如聯投東方park，是松崗片區內的第一家購物中心，填補了松崗無購物中心的空白，提升了整個片區的商業業態檔次，帶來了全新的生活體驗空間。同時也吸引了萬豪酒店之類的品質物業，使片區發展有更寬闊的延展性。

再比如即將入市的滿京華云著，前身是沙埔工業區，整個項目改造完成后，將打造為集藝術mall、住宅、主題酒店、甲級商務、國際藝術小鎮、國際會展、創意文化產業等多元業態于一體的都會綜合體。

目前商品房項目較少，價格相對比福永沙井低些，未來城市更新項目眾多，加上片區五年內將開通兩條地鐵線路，有意在松崗置業剛需可以適當考慮規劃地鐵站點周邊的新房或二手房。

松崗在11號線周邊以及未來6號線沿線地鐵口規劃了各種大型舊改綜合體，未來的重點發展區域。

未來關聯東莞“濱海灣新區”，串聯珠三角

深圳地鐵11號線除規劃東延至羅湖外，還將繼續北上與東莞地鐵3號線接駁。

根據東莞市和深圳市軌道線網規劃，深圳11號線預留與東莞軌道交通3號線銜接，在深圳松崗碧頭站預留向東莞長安鎮海悅花園站或長安步行街站換乘銜接條件。由此，將11號線與東莞重點規劃的濱海灣新區關聯起來。

濱海灣新區位于東莞虎門、長安兩大經濟強鎮之間，其前身原是長安新區。近日東莞“濱海灣新區”大幅擴容，包括長安新區板塊、沙角地區板塊、威遠島板塊3大板塊，由原來的20多平方公里擴大至83平方公里。

11號線除了與東莞接駁以外，遠期，它還將與穗莞深城際鐵路、深茂高鐵、深港西部快軌接駁，聯系港澳、廣州、中山、茂名等地，成為深圳串聯“珠三角”地區的紐帶。